2025년 3월 19일, 정부와 서울시는 부동산 시장 안정을 위한 '3.19 부동산 대책'을 발표했습니다. 이번 대책의 핵심은
강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 강남3구와 용산구의 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하는 것입니다.
이는 3월 24일부터 6개월간 적용되며, 해당 기간 동안 이 지역의 아파트를 거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.
1.토지거래허가구역 지정의 주요 내용:
- 적용 지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구의 모든 아파트
- 적용 기간: 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지
- 허가 대상: 해당 기간 내 체결된 신규 매매 계약
- 실거주 의무: 매수자는 2년간 해당 주택에 실거주해야 하며, 임대를 줄 수 없습니다.
이러한 조치는 최근 강남3구에서 갭투자 비중이 증가하고, 집값 상승세가 지속되는 것을 억제하기 위한 것입니다.
갭투자는 전세를 끼고 주택을 매입하는 방식으로, 이번 토지거래허가구역 지정으로 인해 해당 지역에서의 갭투자가 사실상 불가능해졌습니다.
2.추가 규제 가능성:
정부는 이번 대책에도 불구하고 시장 과열이 지속될 경우, 조정대상지역 및 투기과열지구 지정을 검토할 계획입니다.
현재 강남3구와 용산구만 조정대상지역이자 투기과열지구로 지정되어 있으나, 필요 시 마포구, 성동구 등 인근 지역으로 확대할 수 있습니다.
*대출 규제 강화:
- 갭투자 리스크 평가 반영: 선순위 전세가 있는 아파트에 대한 대출 시 갭투자 리스크를 평가하여 대출 한도를 제한합니다.
- 다주택자 대출 제한: 다주택자의 신규 주택담보대출을 제한합니다.
- 정책대출 금리 인상: 정책금리 인상을 고려하고 있습니다.
- 보증 책임비율 하향: 주택도시보증공사(HUG)의 보증 책임비율을 100%에서 90%로 하향 조정합니다.
*시장 반응 및 전망:
대책 발표 이후, 규제가 시행되기 전까지 단기적으로 매도자와 매수자 간의 눈치싸움이 벌어졌으며, 일부 급매물이 거래되었습니다. 전문가들은 규제로 인해 단기적인 집값 하락 효과가 있을 수 있으나, 중장기적으로는 금리 인하 기대감과 공급 부족 등의 요인으로 인해 집값이 꾸준히 오를 수 있다고 전망합니다.
3.임대 시장 영향:
갭투자 금지로 인해 전세 물량이 줄어들어 전세 가격 상승이 우려됩니다. 전세 공급이 감소하면 임대 시장의 혼란이 예상되며, 이는 세입자들에게 부담으로 작용할 수 있습니다.
*풍선효과 우려:
강남3구와 용산구의 규제로 인해 인근 지역인 마포구, 성동구, 광진구, 동작구 등으로 수요가 이동하는 '풍선효과'가 나타날 수 있습니다. 정부는 이러한 현상이 발생할 경우, 해당 지역을 추가로 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 검토하고 있습니다.
이번 '3.19 부동산 대책'은 부동산 시장의 안정을 목표로 다양한 규제를 도입하였으며, 그 효과는 향후 시장 동향에 따라 평가될 것입니다.